Naudingi patarimai

Kaip per anksti nutraukti buto nuomą

Norėdami teisingai suprasti, kaip įvyksta nuomos sutarties nutraukimas (pavyzdys bus aprašytas ir pateiktas toliau pateiktame straipsnyje), turėtumėte apsvarstyti bet kokio tokio pobūdžio dokumento, esančio teisės aktuose, taisykles. Jie nurodyti Civilinio kodekso 450 straipsnyje.

Bendrosios normos

Sutarties sudarymas ir jos galiojimo pabaigos faktas pirmiausia parodo tam tikras prievolių atsiradimo ir pasibaigimo formas. Pagrindinis bruožas šiuo atveju yra tas, kad šios formos yra pritvirtintos popieriuje. Šiuo atžvilgiu yra gana griežtos taisyklės ir procedūros, pagal kurias vykdomas šalių santykių nutraukimo procesas. Yra trys būdai, kuriais nutraukiama patalpų nuoma. Tai apima:

Apsvarstykite šiuos metodus išsamiau.

Nuomos sutarties nutraukimas

Šis metodas laikomas priimtiniausiu, paprasčiausiu ir patogiausiu įgyvendinant teisiškai reikšmingą veiklą. Nuomos nutraukimas tokiu būdu neprivalo būti grindžiamas neigiamomis aplinkybėmis. Tačiau nutraukiant teisinius santykius popieriuje, labai svarbu nurodyti tokius momentus kaip:

  • Priežastys. Pastarasis gali būti, pavyzdžiui, savanoriškas abiejų šalių sprendimas, pasikeitus aplinkybėms ir pan.
  • Sutarties vykdymo etapas.
  • Dalyvių įsipareigojimai tarpusavyje atsiskaityti, įvykdyti įsipareigojimus, likusius pasibaigus santykiams. Tokiu atveju turėtumėte nurodyti konkretų laikotarpį, per kurį tai bus vykdoma.
  • Nuomininko pareiga laiku grąžinti turtą savininkui. Jei grįžimo procesas vykdomas nutraukiant santykius, tuomet patartina pridėti priėmimo aktą prie pagrindinių dokumentų. Tai turėtų ne tik apibūdinti turtą, bet ir žymėti pretenzijų nebuvimą / buvimą.

Registracijos tvarka

Jei sutartis buvo valstybiškai įregistruota, ši procedūra taip pat turėtų būti taikoma susitarimui dėl jos nutraukimo. Registracijos tvarka nustatyta 5 str. 651, 452 (1 dalis). Remiantis bendrąja taisykle, sutarties nutraukimo momentas dalyvių susitarimu yra atitinkamo susitarimo pasirašymo data. Tačiau įstatymai leidžia nustatyti kitokį numerį. Data, kada atitinkamas įrašas bus padarytas valstybės registre, bus laikoma tuo momentu, kai oficialiai pasibaigs nuomos sutartis.

Teisės aktuose apibrėžta daugybė atvejų, kai leidžiama kreiptis į teisminę instituciją. Visų pirma tai yra situacijos, kai nustatomas vieno iš dalyvių padarytas sutarties sąlygų pažeidimas, ir kitos aplinkybės, numatytos norminiuose aktuose. Konkretūs nuomininko ir nuomotojo pažeidimų atvejai yra aprašyti Civilinio kodekso 620 ir 619 straipsniuose.

Jei jie nustatomi, atsiranda atitinkamos teisinės pasekmės. Teisės aktai garantuoja teisę ginti savo interesus, jei pažeidžiami kitos šalies veiksmai ar neveikimas. 620 ir 619 straipsniuose pateiktas sąrašas nėra laikomas išsamiu. Tiesiogiai pačioje sutartyje gali būti numatytos ir kitos jos nutraukimo teisme sąlygos. Ši nuostata atitinka 5 straipsnio prasmę. 450 p. 2, taip pat principai, įtvirtinti Civilinio kodekso 421 straipsnyje.

Galimi pažeidimai

Nuomininkas gali nutraukti nuomos sutartį iš anksto, jei:

  • Pasirašęs dokumentą, savininkas nepateikė turto pagal sandorio sąlygas.
  • Nuomotojas sukuria kliūtis numatytų įrenginių naudojimui numatytai paskirčiai arba pagal sutarties sąlygas.
  • Naudojimui perduotas turtas turi trūkumų, kurie sudaro kliūčių normaliai veiklai. Šiuo atveju ši priežastis gali būti pagrindu nutraukti teisinius santykius tik tuo atveju, jei savininkas, perduodamas turtą, neįspėjo vartotojo apie trūkumus, nenurodė jų sutarties sąlygose. Tuo pačiu metu pats nuomininkas iš anksto nežinojo apie trūkumus ir neturėjo jų nustatyti, tikrindamas turtą sudarant sandorį.
  • Savininkas neįvykdo įsipareigojimų atlikti objekto kapitalinį remontą pagal sandorio sąlygas arba per pagrįstą laiką.
  • Susidarė nenumatytų aplinkybių, kai nuomininko atsakomybė nebuvo numatyta, o jai naudojamas turtas nebebus tinkamas tolimesniam naudojimui.

Priežastys, dėl kurių savininkas nutraukia sandorį

Jos savininko negyvenamųjų patalpų ar kito turto nuomos sutartis nutraukiama tais atvejais, kai vartotojas pakartotinai ar iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas. Norėdami nustatyti pažeidimų reikšmingumą, savininkas turėtų naudotis Civilinio kodekso taisyklėmis. Taigi nuomos sutartį galima nutraukti, jei yra padaryta žala, dėl kurios savininkas praranda tai, į ką galėjo pasikliauti užmezgdamas šiuos santykius. Turtą eksploatuoti pagal sutarties sąlygas yra vartotojo pareiga. Jei jis pažeidžiamas, leidžiama nutraukti nuomos sutartį be vartotojo sutikimo. Jei sutartyje nėra aiškiai apibrėžtų turto eksploatavimo sąlygų, tada ji vykdoma pagal šalių nurodytą tikslą. Jei jis nėra sumontuotas, tada naudojimas vykdomas pagal įprastą tikslą, atsirandantį dėl objekto esmės.

Žala turtui

Priemonės turėtų būti eksploatuojamos taip, kad savininkas jas grąžintų saugiai ir patikimai arba būtų normaliai nusidėvėjusios, būdingos tokio tipo veiklai ir eksploatavimo laikotarpiui. Pavyzdžiui, kambario (buto, biuro) pertvarkymas negavus savininko sutikimo, reikšmingai pablogės turtas.

Kiti atvejai

Situacija laikoma gana įprasta, kai turto naudotojas kelis kartus (daugiau nei du) nesumoka už naudojimąsi turtu nurodytu laiku. Gana dažnai ji įtraukiama tiesiogiai į sutarties sąlygas. Atsižvelgiant į tai, pakanka tik vieno mokesčio nemokėjimo, kad būtų galima pagrįstai nutraukti nuomos sutartį. Dokumento pavyzdys, pagal kurį nutraukiami šalių teisiniai santykiai, turi būti užpildytas įstatymų nustatyta tvarka.

Teisminės peržiūros ypatybės

Jei nuomos sutartis buvo nutraukta vartotojo iniciatyva, tada reikalavimai, išdėstyti paskutinėje Reglamento Nr. 619 Civilinis kodeksas. Anot jų, prašymą teismui galima pateikti tik po to, kai savininkui bus išsiųsti reikalavimai per nustatytą laiką pašalinti nustatytus pažeidimus. Dėl to, kad teisės aktai neapibrėžia konkretaus laikotarpio, ši sąvoka laikoma vertinamąja. „Priimtinas laikas“ kiekvienu atveju turėtų būti nustatomas atskirai. Kaip rodo praktika, minimali tokio laikotarpio trukmė yra nuo 10 kalendorinių dienų. Be to, prieš kreipiantis į teismą, pagal str. 620, vartotojas neprivalo siųsti pretenzijų ištaisyti savininkui. Šiuo atžvilgiu 2 straipsnio 2 dalies nuostatos imperatyvas ir statusas tampa šiek tiek neaiškūs. 452 CC, pagal kurią ši sąlyga nustatyta kaip privaloma.

Vienašalis įsakymas

Atsisakyti vykdyti vieną iš dalyvių įsipareigojimų pagal bendrąsias taisykles neleidžiama. Ši nuostata laikoma logiška tąsa, įtvirtinta 3 str. 310 normos, nustatančios šio ieškinio nepriimtinumą. Tačiau jei tokia galimybė yra nurodyta dokumento sąlygose, atsisakymas bus teisėtas. Atitinkamai vienašalio atsisakymo teisinės pasekmės bus nuomos sutarties nutraukimas. Laiškas, kurio pavyzdys pateiktas žemiau, turėtų pranešti kitai pusei apie priemones, kurių buvo imtasi. Tokiu atveju vyksta vadinamoji neteisminė tvarka.

Registracijos taisyklės

Pavyzdiniame susitarime nutraukti nuomos sutartį, nepaisant to, koks yra to pagrindas, numatyta nurodyti šalių duomenis. Iš dokumento turėtų būti aišku, su kuo santykiai baigiasi ir dėl kokių priežasčių. Jei yra neįvykdytų įsipareigojimų, turi būti nurodytos jų vykdymo sąlygos ir terminai. Pvz .:

„Susitarimas nutraukti nuomos sutartį

  1. Šalys susitarė nutraukti santykius su ____
  2. 1 šalis įsipareigoja grąžinti 2 partijai užstatą
    1/3, tai yra ____ rubliai. Antroji dalis - 2/3, o būtent ____ rublių, yra pervedama kaip kompensacija 1 Šalies nuosavybėn, kuria kompensuojami nuostoliai, patirti dėl 2 Šalies atsisakymo vykdyti savo įsipareigojimus pagal sutartį.
  3. Šis dokumentas visiškai nutraukia visus įsipareigojimus, kylančius iš pirminės sutarties. “

Čia pateiktas pavyzdys, kuriame galima pateikti įspėjimą (pavyzdį):

„Pranešimas: nuomos sutarties nutraukimas

____ (diena, mėnuo, metai) objektas ___ buvo perduotas jūsų įmonei naudoti. Tai buvo sudaryta atitinkama nuoma ____ Nr. ___.

Pagal ___ dalį, mūsų organizacija turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jei jūsų organizacija pažeidžia ___ pastraipos sąlygas. Pagal ___ pastraipą jūsų įmonė turėjo būti užpildžiusi ____. Tačiau jūsų organizacija neįvykdė savo įsipareigojimų, todėl pažeidė ___ dalį, kurią patvirtina __________. Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, informuojame jus, kad nuomos sutartis ________ Ne. ________ pagal 3 straipsnio 3 dalį Civilinis kodeksas 450 ir sutarties ___ punktas laikomas pasibaigusiu nuo tos dienos, kai jūsų įmonė gaus šį pranešimą.

Reikalaujame nuo ________ iki ________ g. _________________________

Parašas, numeris, antspaudas “.

Pabaigoje

Nuoma laikoma gana įprasta technika, užtikrinančia abipusiai naudingus santykius tarp turto savininko ir jo galimo vartotojo. Pirmasis gauna pajamas iš to, kad suteikia kitam asmeniui galimybę naudoti daiktą pagal paskirtį pagal įstatymus ir sutarties sąlygas. Antroji pusė gauna galimybę vykdyti savo veiklą su minimaliomis investicijomis į įrangą, nekilnojamąjį turtą ir kitas priemones, reikalingas sėkmingam verslui. Tačiau bet kokiuose teisiniuose santykiuose yra įsipareigojimų, kuriuos reikia vykdyti. Norint išvengti išankstinio nuomos sutarties nutraukimo, būtina vadovautis įstatymo raide, taip pat sutarties sąlygomis ir laiku įspėti vieni kitus apie aplinkybes, kurios tam trukdo.

○ Sutarties nutraukimo priežastys.

Nuomos sutartis laikoma nutraukta, jei ji pasibaigė. Be to, įstatymai leidžia vienos iš šalių iniciatyva nutraukti sutartį anksčiau laiko.

Taigi, jei nuomos sandoris dar nepasibaigė, jis gali būti nutrauktas dėl šių priežasčių:

  • Abipusis šalių susitarimas nutraukti.
  • Vienos iš teisminio proceso šalių prašymu dėl įstatymų leidėjo nurodytų priežasčių (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619–620 straipsniai).
  • Vienos iš šalių prašymu dėl priežasčių, nurodytų susitarimo tekste.

Paprasčiausias atvejis yra nutraukimas šalių susitarimu, kai nė vienas iš dalyvių nereiškia pretenzijų kitam ir byloje nereikia trečiųjų šalių. Reikalai yra sudėtingesni, kai viena šalis reikalauja nutraukti susitarimą, o kita su šiuo reikalavimu nesutinka. Tokiu atveju būtina elgtis pagal tam tikrą algoritmą, kuris žymiai sutaupys laiką.

Kokiais būdais galima nutraukti susitarimą?

Nuomos sutartis nutraukiama šiais būdais:

  • abipusiu susitarimu - lengviausias būdas, tiesiog sudaryti susitarimą
  • vienašališkai
  • kreipiantis į teismą.

Paskutiniai du metodai dažniausiai naudojami tada, kai nuomininkas / nuomotojas pažeidžia nuomos taisykles. Be išankstinio sutarties nutraukimo, nukentėjusioji šalis reikalauja atlyginti nuostolius.

Ar įmanoma nutraukti susitarimą abipusiu susitarimu?

Nuomos sutartį gali reikėti nutraukti dėl įvairių priežasčių:

  • nuomininkas / nuomotojas pažeidė susitarimo taisykles, tačiau pasiekė kompromisą nedalyvaujant teisėsaugai,
  • susidarė asmeninės aplinkybės, pavyzdžiui, dvarininkui skubiai reikėjo pinigų ir jis nusprendė parduoti išsinuomotą daiktą.

Ne visada nuomos sutarties nutraukimas yra pagrįstas neigiamais veiksniais. Nepaisant tokio sprendimo priežasties, susitarime turi būti nurodyta:

  • priežastys
  • etapas, kuriame vyksta sutarties vykdymas. Čia turite parodyti, ar objektas buvo perduotas naudoti, ar savininkas neturėjo laiko to padaryti,
  • Privalomas punktas - nuomininko / nuomotojo atsiskaitymas. Nuomotojas / nuomininkas neturėtų turėti finansinių reikalavimų. Lėšos už nepanaudotą laikotarpį gali būti grąžintos (šias sąlygas rekomenduojame nurodyti nuomos dokumente),
  • nustato laikotarpį, per kurį turtas grįš į savininko nuosavybę.

Nuomininkas gali grąžinti turtą papildomos sutarties sudarymo metu. Saugumo sumetimais patartina surašyti priėmimo / perdavimo pažymėjimą, nuomininkas / nuomotojas pasirašo dokumentą, patvirtindamas, kad neturi vienas kito priekaištų. Aktas išsamiai apibūdina nuomojamą daiktą, jo būklę, trūkumų buvimą. Jei trūkumai atsirado dėl laikinojo savininko kaltės, tada prie dokumento pridedama nuostata dėl nuostolių atlyginimo.

Nuoma gali būti laikoma nutraukta pasirašius atitinkamą sutartį. Jei reikia, tai nurodo kitokį nutraukimo laikotarpį, kai dokumentas tampa negaliojantis.

Atkreipkite dėmesį, kad jei nuomos sutartis buvo sudaryta su valstybiniu registratoriumi, tada jos nutraukimas registruojamas tokiu pat būdu.

Kokiomis sąlygomis iš nuomininko galima kreiptis į teismą?

Tuo atveju, kai nuomininkas / nuomotojas pažeidžia dokumento nuostatas, būtina kreiptis į šį metodą, o konflikto išspręsti be teismo neįmanoma.

Apie tai, kad laikinasis savininkas anksčiau laiko nutraukė nuomos sutartį, galite kalbėti per teismą, jei turto savininkas padarė vieną iš str. Nurodytų pažeidimų. 620 GK:

  • neleidžia tinkamai naudotis turtu, nesuteikė galimybės susipažinti, nesilaiko sąlygų, nurodytų nuomos dokumente, t.
  • laikinajam nekilnojamojo turto savininkui pasirašius dokumentą, paaiškėjo trūkumai, apie kuriuos savininkas nutylėjo. Trūkumai trukdo pilnai naudotis išnuomotu turtu. Pavyzdžiui, savininkui žinomos šildymo sistemos problemos, šaltuoju metų laiku naujasis savininkas negali naudotis nuomojamu turtu (namas yra pilnas),
  • savininkas atsisako atlikti kapitalinį remontą per nuomos dokumente nurodytą laiką. Konkrečios datos gali būti nenurodytos; tokiu atveju jis įpareigotas atlikti darbą per „pagrįstą laiką“, „protingo laiko“ laipsnis nustatomas individualiai,
  • jei daiktas tampa nenaudojamas dėl laikinojo savininko kaltės.

Nuomininko iniciatyva teismas gali svarstyti galimybę nutraukti nuomos sutartį, jei prieš tai jis kreipėsi į turto savininką su šiuo reikalavimu. Turite veikti tokia tvarka:

  • Pirmiausia kreipiamasi į savininką, jame nurodomos noro nutraukti santykius priežastys (apeliacija surašoma atskirame dokumente). Tuo pačiu metu nereikia reikalauti pašalinti problemų, turite nurodyti savo norą nutraukti susitarimą, pranešti apie priežastis,
  • str. 620 nurodoma, kad jūs galite kreiptis į teismą tik tuo atveju, jei savininkas neatsakė į apeliaciją. Jei mes sutelksime dėmesį į teismų praktiką šiais klausimais, tai turėtų praeiti mažiausiai 10 dienų nuo raštiško laikinojo savininko prašymo.

Po to, kai nuomininkas nutraukia nuomos sutartį, tampa įmanoma per teismą.

Kuriuo atveju iš nuomotojo galima kreiptis į teismą?

Šis klausimas išsamiai nagrinėjamas 619 straipsnyje. Savininkas gali reikalauti nutraukti nuomos sutartį šiais atvejais:

  • eksploatavimo metu laikinasis savininkas kenkia turtui, jo būklė pablogėja. Į pablogėjimą neįeina normatyvinis nusidėvėjimas, kuris eksploatuojant objektą neviršija normos. Jei šis argumentas bus pasirinktas kaip pagrindas, tada savininkas turės įtikinti teismą, kad nuomininko veiksmai lėmė tai, kad jo turto naudingosios savybės smarkiai sumažėjo ir padarė nuostolių. Tai apima buto pertvarkymą, jei šis daiktas nebuvo paminėtas nuomos dokumente arba jei nebuvo sutarta dėl darbų su savininku,
  • pažeidžia sutartyje nustatytas eksploatavimo sąlygas. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды,
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Tai taikoma tik tiems atvejams, kai laikinasis savininkas turėtų tai atlikti (tai gali būti nurodyta nuomos dokumente),
  • pažeidus mokėjimo sąlygas. Dokumente ši išlyga paprastai nurodoma atskirai, nustatomas pavėluotas mokestis ir galimos papildomos sankcijos. Bet jei tai yra vienkartinis įvykis, nuomininkas sumokėjo skolą, ji nėra pakartojama, tada turto savininkas ateityje ja naudotis negali. Teismas mano, kad tai piktnaudžiavo savininko teisėmis, t.

Kaip ir ankstesniu atveju, nuomos sutartis nutraukiama dviem etapais:

  • pirmiausia rašytinis kreipimasis į nuomininką. Tai nurodo tokio savininko sprendimo priežastis,
  • Jei atsakymo nėra, laikinasis savininkas kreipiasi į teismą.

Šis įsakymas (nutraukimas) leidžia jums pačiam išspręsti konfliktą. Kreipimasis į teismą yra kraštutinė priemonė.

Vienašalis susitarimo nutraukimas - kaip teisingai jį sudaryti?

Paprastai nuomos sutarties nutraukimas vienašališkai su nuomotoju (nuomininku) neleidžiamas. Tai patikrinti galite perskaitę 310 str. G. K. - sakoma, kad atsisakyti savo įsipareigojimų be antrojo santykių dalyvio sutikimo galima tik kaip išimtį.

Kita galimybė yra tie atvejai, kai dalis susitarime dalyvaujančių šalių verčiasi verslininkyste. Esant tokioms sąlygoms, jie gali tai sustabdyti.

Tačiau jei nuomos dokumente yra atskira sąlyga, nuomos sutartis nutraukiama be teismo posėdžio. Pakanka pranešti kitai šaliai raštu apie priimtą sprendimą. Nutraukimo sąlygos išlieka tos pačios - objektas grąžinamas savininkui, šalys sprendžia finansinius klausimus.

Laiške į antrąją pusę turite nurodyti:

  • nuomotojo / nuomininko duomenys,
  • įsipareigojimai, kurie lieka neįvykdyti, ypač finansiniai,
  • pranešama, kad šis dokumentas reiškia nuomos sutarties nutraukimą.

Pakanka nusiųsti pranešimą apie tai sutartyje nurodytu adresu. Jei žinote kitus adresus, kur gali būti kita pusė, tada galite siųsti ir ten, tačiau tai nėra privalomas reikalavimas. Jei laiškas nebus išsiųstas nuomos dokumente nurodytu adresu, tai pažeis įstatymus ir teismas į tai atsižvelgs nagrinėdamas bylą.

Ne visada būtina nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Įsivaizduokite situaciją - verslininkas yra nuomininkas, mokėjimą atlieka ne jis asmeniškai, o buhalteris, kuris tiesiog pamiršo pervesti pinigus savininkui. Esant tokioms sąlygoms, susitarimo nutraukimas nuomininkui / nuomotojui nesudarys nieko, išskyrus keletą nepatogumų.

Todėl prieš priimdamas sprendimą nutraukti santykius su nuomininku, nuomojamo objekto savininkas atsiunčia pranešimą apie pažeidimą. Ji praneša apie pažeidimo faktą ir nurodo, kad pakartojant įvykį arba ignoruojant šį pranešimą, nuoma bus nutraukta.

Kokiais kitais atvejais gali reikėti išankstinio nuomos sutarties nutraukimo?

Aukščiau išvardytos pagrindinės nuomos nutraukimo priežastys ir tipiškas algoritmas. Bet jūs turite atsižvelgti į individualias situacijos ypatybes. Pažvelkime į keletą pavyzdžių:

  • aukščiau, mes nurodėme, kad mokėjimo terminų pažeidimas yra pagrindas savininkui nutraukti sutartį. Jei lėšos buvo pervestos prieš gaunant pranešimą iš turto savininko, savininkas vis tiek turi teisę atsisakyti sutarties. Bet jei nuo skolos sumokėjimo praėjo pakankamai laiko, naujų vėlavimų nebuvo, tada šio įvykio nebegalima laikyti pagrindu nuomos sutarties nutraukimui. Nėra paaiškinta dėl termino „pakankamumo“, šis klausimas keliamas kiekvienu konkrečiu atveju,
  • esant tokiai situacijai, kai žemės sklypas nuomojamas, tačiau jame yra nekilnojamojo turto (nuosavybės teise priklauso nuomininkui), tuomet galima nutraukti nuomos sutartį. Algoritmas yra tas pats, įstatymai tai paaiškina tuo, kad nutraukus nuomos sutartį turtas iš nuomininko turto nepašalinamas,
  • nuomininko / nuomotojo mirtis nereiškia nuomos sutarties nutraukimo. Įpėdiniams perduotos visos teisės, 617 str. GK. išimtis yra tie atvejai, kai buvo sudaryta sutartis su mirusiuoju atsižvelgiant į jo asmenines savybes,
  • nutraukti nuomą neįmanoma dėl to, kad nuomininkas (nuomotojas) yra nepalankesnėje padėtyje. Pavyzdžiui, savininkas gali, o laikinasis savininkas negali per anksti nutraukti nuomos sutarties. Laikinasis savininkas negali naudoti šio argumento. Būtų logiška šioje situacijoje pateikti ieškinį, per teismą galite į susitarimą įtraukti reikalingus daiktus ir ištaisyti situaciją.

Mes pateikėme šiuos pavyzdžius norėdami parodyti, kad kiekvieną situaciją reikia nagrinėti atskirai.

○ Nuomininkas anksti nutraukia sutartį.

Pagal Reglamento Nr. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 620 straipsniu, nuomininkas gali reikalauti išankstinio sutarties nutraukimo, jei savininkas:

  • Tai neleidžia pilnai naudotis jam perduotu turtu.
  • Jis suteikė naudojimui turtą, kuriame buvo trūkumų, kurių nuomininkas nepastebėjo pirminės apžiūros metu ir apie kuriuos turto savininkas jo nebuvo įspėjęs.
  • Tai nepadaro buto tinkamo gyventi, atliekant reikiamus remonto darbus per sutarties ar įstatymų nustatytus terminus.
  • Jis pateikė turtą, kurio būklė netinkama naudoti dėl nuomininko kaltės.

Visais šiais atvejais reikalavimas iš anksto nutraukti nuomininko reikalavimą yra teisėtas. Jei savininkas su tuo nesutinka, byla sprendžiama teisme.

✔ Nutarimas dėl nutraukimo teisme.

Jei kitas nuomos sandorio dalyvis nesutinka su prašymu anksčiau nutraukti sutartį, byla keliauja į teismą gavus kitos sandorio šalies atsisakymą arba, jei iš jo atsakymo nėra, per 30 kalendorinių dienų nuo dienos, kurią jis turėjo gauti prašymą.

Jei nuomos sandorio dalyviai yra privatūs asmenys, byla nagrinėjama apylinkės teisme. Jei bent viena iš šalių yra juridinis asmuo (įmonė, individualus verslininkas), tada mes kalbame apie arbitražo procesą. Tokiu atveju ieškovas turi išsiųsti ikiteisminį ieškinį atsakovui ir tik per 30 dienų negavęs atsisakymo ar negavęs atsakymo į ieškinį.

  • „Prašymą pakeisti ar nutraukti sutartį šalis gali pateikti teismui tik gavusi kitos šalies atsisakymą siūlyti iš dalies pakeisti ar nutraukti sutartį arba negavusi atsakymo per pasiūlyme nurodytą arba įstatymų ar sutarties nustatytą terminą, o jei tokio nėra - per trisdešimt dienų ( Rusijos Federacijos civilinio kodekso 452 straipsnio 2 punktas). “

Ieškinyje turėtų būti atspindėta:

  • Pilnas teisminės institucijos pavadinimas.
  • Šalių asmens duomenys.
  • Medžiagos nuomos sąlygos.
  • Reikalavimas nutraukti sutartį.
  • Nutraukimo priežastys.

Prie ieškinio turite pridėti:

  • Nuomos sutarties kopija.
  • Čekis sumokėjus valstybinę rinkliavą.
  • Įrodymai, kad atsakovas pažeidė savo įsipareigojimus.

Po teismo proceso teismas gali nuspręsti patenkinti prašymą nutraukti susitarimą arba atsisakyti ieškinio. Jei nesutinkate su sprendimu, galite jį apskųsti per 30 kalendorinių dienų nuo jo priėmimo dienos.

Jei priimamas sprendimas nutraukti sutartį, surašomas turto grąžinimo aktas.

✔ Nutraukimo procedūra šalių susitarimu.

Jei šalys susitaria nutraukti nuomos sandorį, jos privalo:

  • Sudarykite susitarimą nutraukti sutartį.
  • Surašyti turto perdavimo aktą.

Sutartis bus laikoma nutraukta nuo sutartyje nurodytos datos. Taigi, jei dokumentas pasirašytas 03.10 val., O tekste sakoma, kad susitarimo galiojimas baigiasi nuo 13.10 val., Tada antroji data bus nutraukimo momentas.

✔ Nutraukimo procedūra pagrįsta sutartimi.

Jei susitarimo nutraukimas pradedamas dėl priežasčių, nurodytų sutarties tekste, klausimas tarp sandorio šalių gali būti išspręstas neįsitraukiant į teismą. Tokiu atveju procedūra yra tokia:

  • Nuomininkas išsiunčia savininkui rašytinį pranešimą apie ketinimą nutraukti sutartį.
  • Laukiama atsakymo 30 kalendorinių dienų.
  • Jei kita šalis sutinka su pateiktais reikalavimais, sudaroma nutraukimo sutartis. Jei savininkas atsisako nutraukti sutartį, reikalingas teismas.

Svarbu pažymėti, kad tokiu atveju įstatymas bus iniciatoriaus pusėje, jei sutarties nutraukimo pagrindas yra nuomos sutartyje nurodytas pagrindas.

○ Nuomotojas nutraukia sutartį anksčiau laiko.

Įstatymų leidėjas numato galimybę didžiąja dalimi nuomininkui nutraukti susitarimą anksčiau nei sutarta. Tačiau tai neatmeta savininko galimybės prieš terminą nutraukti sandorį įstatymų numatytais pagrindais. Taigi, str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 straipsnyje nurodyta, kad namo savininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, jei nuomininkas:

  • Sistemingai pažeidžia turto naudojimo taisykles, nurodytas sutarties tekste.
  • Didelė žala turtui.
  • Praleidžia mokėjimo už apgyvendinimą datą daugiau nei 2 kartus iš eilės.
  • Neatlieka remonto darbų per dokumente nustatytą laiką.

Svarbu pažymėti, kad nuomotojas gali pradėti sutarties nutraukimo procedūrą tik pranešęs nuomininkui.

  • „Nuomotojas turi teisę reikalauti išankstinio sutarties nutraukimo tik gavęs rašytinį įspėjimą nuomininkui apie būtinybę įvykdyti įsipareigojimus per protingą laiką (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 straipsnis).“

○ Pranešimas apie sutarties nutraukimą.

Informacija apie kitos šalies ketinimą nutraukti sutartį yra privaloma, neatsižvelgiant į tokio sprendimo pagrindą ir iniciatorių. Be to, jei susitarimas nutraukiamas abipusiu šalių susitarimu, šis žingsnis yra tik formalumas, neturintis reikšmingos įtakos procedūrai. Tačiau jei kita šalis atsisako nutraukti teisinius santykius, įspėjimo sąlygų nesilaikymas gali būti laikomas nutraukimo procedūros pažeidimu ir gali sukelti atsisakymą tenkinti reikalavimą. Todėl planuodami siųsti pranešimą apie reikalavimą nutraukti nuomos sandorį, turite atsiminti, kad:

  • Dokumentas turi būti išsiųstas ne vėliau kaip likus 30 dienų iki sutarties nutraukimo dienos, o kai kuriais atvejais, numatytais sutartyje - ne vėliau kaip per 3 mėnesius.
  • Būtina įrodyti pranešimo kryptį, todėl patartina jį siųsti registruotu paštu su sąrašu.
  • Dokumentas būtinai turi atspindėti nutraukimo pagrindus, atsižvelgiant į jo teisėtumą (atitinkami Civilinio kodekso straipsniai arba sutarties sąlygos).

Pateikiant pretenziją, prie jos turėtų būti pridėta pranešimo kopija ir pašto kvitas.

○ abipusis susitarimas nutraukti sutartį.

Jei šalys neturi pretenzijų viena kitai, jos gali prieš terminą nutraukti nuomos sutartį, neįtraukdamos trečiųjų šalių. Norėdami tai padaryti, jie turi sudaryti sutartį nutraukti sutartį, kurioje privalo nurodyti:

  • Asmeninė sandorio dalyvių informacija.
  • Nuomos sutarties nutraukimo pagrindai.
  • Sutarties nutraukimo data.
  • Faktas, kad pretenzijų iš kiekvienos sandorio šalies nėra.

Nuoma bus laikoma pasibaigusia nuo sutarties nutraukimo nurodytos datos.

Svarbu atsižvelgti į tai, kad dokumentas turi būti vykdomas taip pat, kaip ir nuoma. Taigi, jei pradinę sutartį patvirtino notaras arba užregistravo „Rosreestr“, dokumentas apie jos nutraukimą turi būti vykdomas tokiu pat būdu.

Taigi, išankstinis nuomos sutarties nutraukimas yra įmanomas tiek būsto savininko iniciatyva, tiek nuomininko prašymu. Pagrindinė to sąlyga yra įstatymų ir susitarimo reikalavimų laikymasis.

✔ Ar teismas gali skirti kompensaciją?

Kai kuriais atvejais tai įmanoma. Pvz., Jei sutartyje numatyta bauda už išankstinį sutarties nutraukimą. Arba, jei nuomininkas atliko remontą, o nuomotojas reikalauja jo išankstinio iškeldinimo, teismas gali nuspręsti dėl kompensacijos iš savininko poreikio. Tačiau tam reikia pateikti remonto darbų įrodymus: statybinių medžiagų pirkimo kvitus, parodymus ir kt.

Kaip per anksti nutraukti buto nuomą vienašališkai, sako advokatų kontoros №2121 Klopova atstovė Irina Aleksandrovna.

Paskelbė: Vadimas Kaliužnis, portalo TopYurist.ru specialistas

Žiūrėkite vaizdo įrašą: Suspense: The Kandy Tooth (Vasaris 2020).