Naudingi patarimai

Verslo naujienos

skambinti telefonu:

Užsisakykite nemokamą konsultaciją:

Objekto atsipirkimo laikotarpis ir pelningumo lygis yra glaudžiai susiję kriterijai, lemiantys konkretaus turto įsigijimo galimybes ir jo patrauklumą investicijoms. Šių rodiklių apskaičiavimas leidžia priimti pagrįstą sprendimą dėl pastato ar jame esančio atskiro kambario įsigijimo. Nekilnojamojo turto atsipirkimas išreiškiamas tuo laikotarpiu, po kurio objektas pradės nešti savininkui grynąjį pelną. Straipsnyje pasakojama apie skaičiavimo taisykles, pagrindinius kintamuosius.

Kodėl atsipirkimas dažnai apskaičiuojamas neteisingai

Komercinių patalpų rinka tapo patrauklesnė pradedantiesiems investuotojams: sumažėjo įėjimo riba, o pelningumas išlieka gana stabilus, priešingai nei gyvenamųjų patalpų srityje. Tuo pačiu metu ne visi įsigilina į nekilnojamojo turto atsipirkimo laikotarpio įvertinimo detales.

Dauguma investuotojų įsitikinę, kad užtenka padalinti patalpų kainą iš metinės nuomos pajamų sumos. Dėl to tikrieji rodikliai smarkiai skiriasi nuo skaičiavimo rezultatų, o pirkėjai rankose atsiduria nuostolingą objektą. Norint gauti tikslesnius duomenis, būtina atsižvelgti į papildomų kintamųjų, koreguojančių bet kurio miesto komercinio nekilnojamojo turto atsipirkimą, įtaką. Optimalia verte laikomas grynasis pelnas per 5–7 metus (iki 10).

Diskonto norma apskaičiuojant nekilnojamojo turto atsipirkimą

Diskonto norma yra grynųjų pinigų kaina, atsižvelgiant į infliaciją, riziką tam tikroje investavimo srityje, minimalią garantuojamą grąžą. Nuomos verslo pirkimas bus naudingas tik tuo atveju, jei šis rodiklis bus mažesnis už pelningumą. Sužinokite apie diskonto normą susumavę tam tikro objekto nerizikingo pelningumo dydį ir reikšmingiausias investavimo idėjos rizikas.

Skaičiuodami komercinio nekilnojamojo turto atsipirkimo laikotarpį, jūs patys nustatote, kurie veiksniai gali turėti įtakos pelningumui. Kaip nerizikingą rodiklį galite pasirinkti:

  • bankų indėlių rubliais palūkanos iki 1 metų patikimiausiose šalies finansų įstaigose,
  • pajamas iš federalinių paskolų obligacijų, euroobligacijų ar vertingų vyriausybės vertybinių popierių,
  • centrinio banko bazinė norma.

Po to koeficientas apskaičiuojamas pagal formulę 1 / (1 + diskonto norma) t, kurioje t yra prognozuojamas finansinio laikotarpio laikotarpis. Padauginę nuolaidos koeficientą iš būsimų pajamų sumos, gausite numatomo pelno ekvivalentą, į kurį atsižvelgiama apskaičiuojant nekilnojamojo turto grąžą.

Kaip apskaičiuoti nuomojamo turto pelningumą?

Asmuo, kuris išsinuomojo butą, gauna mėnesines pajamas. Paprasta laiko patikrinta schema. Tačiau kiek ši investicija yra pelninga? Ar ne geriau dėti pinigus į užstatą ir nesikišti į probleminius nuomininkus, remontą ir mokesčius? Norėdami atsakyti į šį klausimą, turite žinoti metinės investicijų grąžos dydį.

Kaip suskaičiuoti?

Metinė grąža apskaičiuojama kaip metinių nuomos pajamų ir visos investicijos santykis. Svarbu atkreipti dėmesį ne į buto kainą, o į bendrą jo įsigijimo kainą. Ir tai yra remontas, baldai, apdaila, atlyginimas nekilnojamojo turto pardavėjams.

Todėl, norėdami apskaičiuoti pelningumą, turite žinoti:

  • A) bendra investicijų suma,
  • B) metinės nuomos dydis,
  • C) metinės nekilnojamojo turto aptarnavimo išlaidos (vienkartinės ir mėnesinės).

Metinės nuomos suma apskaičiuojama padauginus mėnesinį mokestį iš 12. Tai yra planuojamos pajamos. Metų pabaigoje suma gali būti kitokia, nes galite išsinuomoti už mažesnę nei planuota nuomos kainą arba padidinti, galbūt kurį laiką butas bus tuščias laukiant gyventojų. Todėl pelningumą galima apskaičiuoti planingai ir realiai metų pabaigoje.

Į vienkartines metines išlaidas įeina nekilnojamojo turto mokestis arba vidinių telefonų sistemos sumokėjimas iškart už metus. Mėnesinės priežiūros išlaidos laikomos tik tas, kurias apmoka savininkas. Apsvarstykite buto pavyzdį. Pavyzdžiui, tai kapitalinio remonto įmokos. Jei nuomininkai sumoka sunaudotus išteklius prekystaliuose, o likusią dalį apmoka savininkas (būsto priežiūra, šildymas, domofonas), jie taip pat turi būti įjungti. Jei nuomininkai visiškai sumoka komunalinius mokesčius, tada į mokėjimus neatsižvelgiama. Bet jūs galite įskaičiuoti smulkaus remonto ar kai kurių baldų ar prietaisų bute įsigijimo išlaidas.

Pelningumo formulė

Metinis pelningumas apskaičiuojamas pagal formulę (B-C) / A * 100%. Gauname išnuomoto turto grąžos procentą. Svarbu pažymėti, kad čia neatsižvelgiama į turto vertės padidėjimą. Norėdami apskaičiuoti realų pelningumą, atsižvelgiant į kainų padidėjimą, turite žinoti, kiek pasikeitė vertė. Šis skirtumas turi būti pridėtas prie metinės nuomos mokesčio, o tada reikia apskaičiuoti pagal formulę. Jei kainos nukrito, atimkite skirtumą.

Metinė palūkanų norma

Jei mes kalbame apie butų nuomą, tada planuojamas pajamingumas vidutiniškai yra 10–12% per metus. Iš tikrųjų, atsižvelgiant į išlaidas, ji gali sudaryti 7–8% per metus. Todėl jos negalima pavadinti labai pelningomis investicijomis, tačiau gana saugiomis - taip. Nepaisant situacijos ekonomikoje, visada turėsite turto, kurio vertė, nors ir svyruoja, pamažu nuolat auga. Kita vertus, tokia investicija yra labai nelikvidi. Jei pinigų reikia skubiai, bus sunku juos greitai parduoti arba jie turės būti daug žemesnės kainos ir prarasti dalį pinigų.

Nuostolių prognozė

Gali atsitikti taip, kad derlius bus neigiamas. Tokiu atveju nustatomas nuostolis, tai yra, gautos pajamos nepadengia patirtų išlaidų. Tokiu atveju verta suprasti priežastį. Galbūt per mėnesį buvo didelių išlaidų, pavyzdžiui, balkono įstiklinimas, plastikinių langų montavimas, vamzdžių pakeitimas ir tt O gal tai buvo tik trumpa nuoma ir nepadengia mėnesio išlaidų, tokiu atveju turėtumėte pagalvoti apie kainos padidinimą. .

Pridėti šaltinį En bfs į mėgstamiausias „Google“ naujienas. Kas toliau? Bus įdomiau!

Kaip apskaičiuoti būsto, garažo, kotedžo ir kt. Pelningumą

Daugelis žmonių nuomojasi būstą, tačiau dėl kažkokių priežasčių nedaug kas gali suskaičiuoti metinė grąža. Tačiau būsto nuoma taip pat yra investicija. Skaičiavimas padės suprasti, ar pelninga išsinuomoti butą ar pasirinkti kitas investicijas.

  • Pirmiausia reikia įvertinti dabartinę rinkos vertę savo namų, kad suprastumėte, kiek šiuo metu galite parduoti savo turtą. Galite išsiaiškinti kainas rinkoje, pažiūrėkite į Cyan. Pavyzdžiui, tegul butas kainuoja 5 mln.
  • Dabar reikia suskaičiuoti metinių nuomos pajamų. Tai yra, mėnesio nuomos suma (be skaitiklių) padauginama iš 12. Pavyzdžiui, 25 tūkst. X 12 = 300 tūkst. Bet čia jūs turite suprasti, kad nuomos kaina gali kristi, augti arba butas kurį laiką gali stovėti be gyventojų. Tai yra rizika.
  • Grafas visos metinės išlaidos nekilnojamajam turtui:
  • pajamų mokesčiai (jei mokate),
  • turto mokesčiai
  • komunalinis butas (dažnai nuomininkai moka tik iš prekystalių, o jūs mokate likusią komunalinio buto dalį, tai yra būsto išlaikymą, šildymą, domofoną),
  • vidutinės metinės nusidėvėjimo išlaidos (bet kokie nedideli remontai, kranas sugedo, įranga, baldai, netikėtos išlaidos, pavyzdžiui, užplūdo kaimynų butą be nuomininkų kaltės).

Mūsų pavyzdyje tegul būna taip: komunalinis butas, išskyrus skaitiklius 35 tūkst. Per metus + turto mokestis 1000 rublių + 8000 rublių nusidėvėjimas per metus = 44000 rublių. Įsivaizduokite, kad dar nemokame gyventojų pajamų mokesčio, tačiau jau pradedame jaudintis ir imame tik grynuosius pinigus, nes pervesdami korteles galite sudeginti, o valstybė pradeda aktyviai spręsti šią problemą.

  • Dabar mes atimame išlaidas iš gaunamų metinių pajamų sumos grynosios pajamos. 300 tūkst. - 44 tūkst. = 256 tūkst. Rublių.
  • Mes manome pelningumas: metinės grynosios nuomos pajamos / būsto vertė X 100. Tai yra, 256 000/5 000 000 X 100 = 5,12%.

Mano skaičiavimais, m Maskva vidutinis butų pelningumas ne daugiau kaip 7%veikiau 4–6 proc.
Net ir dabar metinė indėlių grąža yra didesnė ir jie yra apdrausti iki 1,4 mln. Jei jūsų suma didesnė, galite ją paskirstyti į įvairius bankus. Taigi nereikia ieškoti gerų nuomininkų, nerimauti dėl būsto, būti atsakingam už problemas prieš kaimynus, nerimauti dėl to, ką sudegina mokesčiai ir pan.

Taip pat lygis likvidumas nuomos atveju yra daug mažesnis. Buto pardavimas yra sudėtingas procesas, jei staiga jums skubiai reikia pinigų.

Buto kaina gali ne tik pakilti, bet ir pigiau. Pavyzdžiui, pastaraisiais metais Maskvoje būtent taip ir atsitiko.

Apskritai apsvarstykite ir nuspręskite patys, ar šios 5–6% problemų yra vertos.

Kaip padidinti investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumą

Yra variantų, kai nekilnojamasis turtas gali atnešti didesnę procentą nei naudojant ilgalaikę nuomą.

Pirmiausia tai komercinis nekilnojamasis turtas. Apie 8-15% per metus. Bet čia reikia gerai suprasti problemą ir mokėti pasirinkti.
Vis dar yra daugiabučiai namai ir viešbučiai. Šių investicijų grąža taip pat paprastai yra didesnė už butų nuomos grąžą. Tvarkymą ir priežiūrą vykdo Baudžiamasis kodeksas. Bet čia svarbu gera Baudžiamojo kodekso vieta ir sąžiningumas. O įėjimo slenkstis čia yra aukštesnis.
Trečias variantas: galite nusipirkti didelį butą, padalyti jį į kambarius ir nuoma kaip nakvynės namai.
Arba išsinuomoti butą šaudymui (kinas, fotosesijos), išleidę tinkamam zonų remontui ir dekoravimui.

Bet paprasčiausias pasirinkimas yra tiesiog pabandykite išsinuomoti butą . Taigi pelningumas bus 2–3 kartus didesnis. Tačiau tam reikia laiko. Tai reiškia, kad tai nebe pasyvi investicija, o verslas, kuriam reikia laiko, pastangų, investicijų ir profesionalumo.

Galite išsinuomoti turistams per „Airbnb“. Taip pat yra užsakymas, bet ten komisiniai yra daug didesni.

Registracijai „Airbnb“ nėra jokių apribojimų. Norėdami išdėstyti, jums reikia teksto apie butą ir nuotraukų. Pradedantiesiems galite fotografuoti telefonu, tačiau tada patartina paskambinti fotografui iš „Airbnb“. Tai nemokama, nuotraukos greičiausiai bus geresnės ir todėl jūsų paskyra bus patvirtinta atlikus patikrą svetainėje. Norėdami patikrinti, turėsite patvirtinti socialinius tinklus ir parodyti pasą.

Kai kurie žmonės rašo tekstą anglų ar kitomis kalbomis, kad nepriimtų Rusijos turistų, o tik užsieniečių.

Aptarnavimas užtruks komisiniai 3 proc. nuo jūsų nustatytos nuomos sumos. O butą nuomojatės oficialiai, taigi mokėsite pajamų mokestį. Tačiau net ir turint tai omenyje, derlius yra didesnis. Ir iš viršaus jūs galite uždirbti iš procentų už ekskursijų rekomendacijas. Kai kurie svečiai pataria.

Suskaičiuok ir pabandyk!

Užsiprenumeruokite projekto telegramos kanalą ir gaukite pranešimus tiesiogiai per „Messenger“ - Finansų kratos.

10% likučio „Tinkoff“ juodoji kortelė naujiems klientams, jei ji išduota iki 2019 m. birželio 30 d Jei anksčiau turėjote kortelę, bet ją uždarėte iki praėjusių metų pabaigos, tada taip pat turite sumokėti tokią procentą. 10% galima gauti iki rugpjūčio pabaigos. Norėdami gauti palūkanas, turite pirkti nuo 3000 rublių ir ne daugiau kaip 300 tūkstančių rublių.
Pagal žemėlapį 5% trijose pažengusiųjų kategorijosekuriuos galima pasirinkti kiekvieną ketvirtį. Labai sėkmingai teko susidurti.
Kortelė kainuoja 99 rublius per mėnesį arba nemokama, jei yra 30 tūkstančių rublių likutis arba yra 50 tūkstančių rublių įmoka.
Užsakymas juodas

Halva6% grynųjų pinigų partneriai („Pyaterochka“, „Metro“, „Perekrestok“, „Carousel“, „Yulmart“, „MVideo“, „Burger King“, „Tatneft“, „Lukoil“ ir kt., daugiau nei 140 tūkst. parduotuvių) ir 2% visų išlaidų mokėdami savo lėšomis per „Samsung“ / „Google“ / „Apple Pay“. Pagal žemėlapį 7,5% balanso. Norint gauti tokias sąlygas, pakanka atlikti 5 pirkimus, kurių bendra vertė yra 10 tūkstančių rublių. atsiskaitymo laikotarpiu. Kortelė yra visiškai nemokama.

„Nauda“ iš namų kreditų banko - 3% grynųjų pinigų degalinėse, kelionėse, kavinėse ir restoranuose bei 1% visų išlaidų (įskaitant mobilųjį ryšį, komunalines paslaugas ir kt.). Pagal žemėlapį 7% likučiojei išleidžiate nuo 5000 rublių. ataskaitiniu laikotarpiu. Kortelė nemokama, jei išleidžiate nuo 5000 rublių per mėnesį arba laikote mažiausiai 10 tūkstančių rublių.

Nuomos normos indeksavimas

Bet kurioje kambario nuomos sutartyje yra numatyta mokesčių indeksavimo sąlyga, susijusi su infliacija. Išlaidų peržiūros dažnumas nurodomas sutartyje, tačiau paprastai tai atliekama ne dažniau kaip kartą per metus. Kaip gairės naudojami įvairūs rodikliai:

  • fiksuotas procentas
  • infliacijos lygis
  • vyriausybės nustatytos normos ar šansai,
  • kelios fiksuotos vertės, kurios naudojamos priklausomai nuo sutartyje nurodytų sąlygų atsiradimo.

Norėdami teisingai apskaičiuoti komercinio nekilnojamojo turto atsipirkimą, turite nedelsdami apsispręsti dėl indeksavimo galimybės ir sudaryti ją ateityje sudarydami sutartį su nuomininku. Tokiu atveju vertės pokytis bus laikomas sutarties sąlygų įvykdymu ir negali būti laikomas jos nutraukimo priežastimi.

Papildomos komercinio nekilnojamojo turto priežiūros išlaidos

Patalpų savininkas susiduria su mokėjimais, kurie neįtraukiami į nuomos sutartį. Paprastai mes kalbame apie valdymo įmonės kapitalinį remontą, šildymą, paslaugas. Visa tai daro didelę įtaką vidutiniam komercinio nekilnojamojo turto atsipirkimo laikotarpiui. Ekspertai rekomenduoja sudaryti išsamų papildomų išlaidų, kurias investuotojas turės sumokėti pats, sąrašą.

Įmokų dydis skiriasi visoms komercinio nekilnojamojo turto kategorijoms, tačiau biurų išlaikymas verslo centrų pastatuose yra pripažintas brangiausiai. Tokių patalpų išlaidos gali sudaryti iki 20% nuomos sumos. Pavojingi yra pastatai, kuriuos reikia restauruoti, pastatai, pastatyti iki devintojo dešimtmečio, ir kambariai naujuose aukščiausios klasės pastatuose. Kai kuriais atvejais tai yra proga dar kartą pagalvoti apie įsigijimą.

Nekilnojamojo turto mokesčio atskaitymai

Vidutinis komercinio nekilnojamojo turto atsipirkimas priklausys nuo atsakymo į daugelį klausimų, susijusių su apmokestinimu. Investuotojui svarbu nuspręsti dėl turto registravimo būdo: individualiam verslininkui, asmeniui ar organizacijai. Būtina aiškiai suprasti, kaip patalpos bus naudojamos ateityje: nuomojant ar talpinant savo verslą. Tai yra pagrindiniai kriterijai, formuojantys mokesčių atskaitymų dydį ir turintys įtakos nekilnojamojo turto grąžos žemėlapiui.

Prastovos rizika ir atsipirkimo formulė

Net labai likvidžios patalpos kartais yra priverstos laukti nuomininko, o naujas klientas gali paprašyti nuomos atostogų, kad paruoštų verslą atidaryti. Nuostoliai, susiję su tikėtina prastova, turi būti įtraukti į nekilnojamojo turto grąžos formulę. Objekto pirkimo išlaidų kompensavimo terminas apskaičiuojamas naudojant išraišką:

Ni yra metų skaičius, kai diskontuota veiklos pelno vertė tampa teigiama.

PNPVi (OP) - diskontuotų pajamų suma per nekilnojamojo turto naudojimo metus.

NPVi (OP) - diskontuotosios pelno vertės suma i-taisiais nekilnojamojo turto naudojimo metais.

12 - mėnesių skaičius per metus.

Atsipirkimo skaičiuoklė

Norint išvengti klaidų atliekant tokius sudėtingus skaičiavimus, patartina naudoti profesionalią „Minds Capital“ nekilnojamojo turto grąžos skaičiuoklę. Čia galite nustatyti visus pagrindinius parametrus, kurie šiuo metu yra žinomi investuotojui, ir gauti vertę, artimą realiajai investicijos grąžinimo trukmei. Jei jus domina, kaip apskaičiuoti nekilnojamojo turto grąžą neapsiribojant ekonomine prasme, pasitarkite su „Minds Capital“ specialistais. Mūsų ekspertai greitai parinks geriausius investavimo variantus, greitai apskaičiuos investicijų grąžą ir atsakys į klausimus.

Žiūrėkite vaizdo įrašą: : Investuotojų nuotaikas paveikė JAV verslo naujienos (Vasaris 2020).